Фев.2008.

Дом, двор, а где школа?

Новые жилые микрорайоны, которые запланировано построить в ближайшее время, появятся на карте города без школ и детских садов.

Сегодня очень много говорится о приоритетном комплексном строительстве жилья. Однако вместе с наращиванием темпов строительства квадратных метров абсолютно не учитывается не менее острая проблема, которая встанет буквально завтра перед всеми счастливыми обладателями новых квартир. В какие школы и детские сады, больницы и аптеки будут ходить граждане, поселившиеся в огромных новых спальных районах? Преследуя цель снизить ажиотажный спрос на жилье и худо-бедно попытаться стабилизировать цены на квадратные метры, за бортом планирования оставили существенный пласт социально-бытовой составляющей.

Комплексное освоение земли — процесс сложный, говорят специалисты. А земельный участок для комплексного освоения — весьма специфический. Потому как целостный кусок земли живет ровно столько времени, сколько нужно, чтобы сделать проект планировки. Этот временно целостный участок под комплексное освоение вбирает в себя земли общего пользования, улицы, дороги, предприятия соцкультбыта, инженерные и коммунальные объекты и собственно само жилье. Обязать построить застройщика весь этот многообразный комплекс невозможно — нет в законодательстве такой статьи. Поэтому весь комплекс, который должен по идее строиться и прорабатываться одновременно, сводится всего лишь к возведению жилых домов.

Сегодня действующий Градостроительный кодекс, в принципе, не предусматривает градостроительного задания многоквартирных проектов планировки. Но его все равно пишут, и в нем появляются объекты, которые могли бы быть. Эти большие земельные участки-территории под комплексную застройку должны формироваться на основании генплана и как минимум — в красных линиях городских магистралей. Но застройка таких неосвоенных больших территорий очень сложная, а городских магистралей, в границах которых должны разрабатываться эти земли, нет и в помине. В итоге на карте появляются земельные участки, на которые сложно проехать, которые не обеспечены инфраструктурой. А ведь наличие объектов соцкультбыта — это и вода, и возможность слить стоки, и магистрали с газом, к которым можно подключиться.

Учитывая все сложности освоения новых земельных участков, на законодательном уровне сегодня специально созданная комиссия по расширению рынка доступного жилья сформировала изменения и дополнения в Земельный и Градостроительный кодексы.

«Предлагается дополнить Земельный кодекс специальной статьей, которая бы раскрывала понятие, что такое комплексное освоение земельных участков под жилищное строительство и обязанности сторон, — комментирует ситуацию руководитель Агентства по градостроению Татьяна Кондакова. — Сегодня по формулировкам Земельного кодекса тяжело понять, на ком лежит обязанность по строительству школ, детских садов, дорог, прокладке сетей общественного транспорта. Из общих определений ясно, что эта обязанность не должна лежать на застройщике. Из 131-го Закона «Об общих принципах местного самоуправления» вытекает, что это обязанность муниципального бюджета».

То есть фактически, если эти предложения пройдут, при утверждении проекта комплексной планировки на плечи органов местного самоуправления ляжет очень большая ответственность. Утверждая проект планировки, муниципалитет обязан будет иметь четкое представление о том, когда этот большой новый район будет комплексно освоен и в нем появятся школы, детские сады, поликлиники, пожарные части. То есть на практике при утверждении проекта планировки крупного микрорайона должно будет приниматься решение о порядке исполнения этого проекта, а значит, должны будут вноситься изменения в бюджетное планирование. Причем, учитывая срок освоения территорий, — на достаточное количество лет.

Вторая составляющая грамотного подхода к комплексному освоению территорий — это внесение изменений в инвестиционные программы муниципальных предприятий, таких, как, например, «Водоканал», либо согласование инвестиционных программ энергетических компаний, для того чтобы можно было получить точки подключения и построить магистральные сети внутри большого нового района.

Работа непростая и для застройщиков, и для органов муниципальной власти. Казалось бы, есть Градостроительный кодекс, четко прописывающий, что после составления генерального плана начинается этап его реализации, где по сетевому графику, в свою очередь, должно быть расписано, когда будут проектироваться подстанция, очистные сооружения, водовод, когда они будут построены, под них должны быть финансово-экономическое обоснование и спланированный бюджет. Законодателем даже был установлен срок — к 1 января 2008 года иметь в наличии всем муниципалитетам такие документы. Но срок мало кто выдержал. Хотя, например, у Калининградской области территориальная комплексная схема развития есть начиная с 2004 года. То есть фактически все решения муниципалитет должен принимать с учетом инвестиционных программ. И это было бы, наверное, неплохо, но… муниципалитеты не заложили деньги на эту статью в бюджет. Поэтому комплексное освоение территорий — по-прежнему отдаленная перспектива.

Сегодня решения о порядке реализации генплана нет даже в Калининграде. Пока нет даже четкого понимания того, как всю инженерную сеть выстраивать. Потому что часть денег по строительству инженерной инфраструктуры должна в дальнейшем появиться из платы за подключение к этой инфраструктуре, а часть — закладываться в тариф для населения. Но реализовать на практике и эту часть программы сложно: по сей день тарифы не приведены в соответствие с реальными затратами, и, пока бюджет будет дотировать эту статью расходов, утверждать инвестиционные программы организации коммунального комплекса нереально. Например, в конце 2007 года Калининград утвердил инвестиционную программу «Водоканала» с очень большой платой за подключение, потому что в тариф не было заложено практически никаких расходов. Абсурдность ситуации понятна, но сделать ничего нельзя: российское законодательство не разрешает поднимать стоимость коммунальных платежей более чем на 20 процентов. Поэтому изменится ситуация с коммуникациями в новых микрорайонах не ранее чем лет через семь. За этот период должны будут появиться концессионные соглашения с притоком частных инвестиций.

Заставить застройщика строить сады и больницы нельзя. Правда, он, чтобы повысить продажную стоимость метра, может сам принять такое решение — построить отдельно стоящие объекты. Правда, это слишком дорого, и нет гарантии, что кто-то из строителей на этот шаг пойдет. В Законе «Об общих принципах местного самоуправления» сказано, что это компетенция органов местного самоуправления, которая должна решаться за счет налогов со всего населения.

Так что пока застройщик будет строить жилье в больших микрорайонах. Такое, какое мы получали в конце советской эпохи — дома с дворами, но без школ и детских садов. Остров, застраивавшийся, к слову, в те времена, до сих пор не имеет своей школы, на ее месте выставочный центр…

Мария Медяник